Brasília – Em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.173), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou entendimento relevante para o Direito Imobiliário e o mercado: o corretor de imóveis – pessoa física ou jurídica – não é, em regra, responsável pelos prejuízos causados ao comprador em razão do descumprimento de obrigações contratuais pela construtora ou incorporadora.
No julgamento proferido em 26 de janeiro de 2026, o colegiado, por unanimidade, firmou tese segundo a qual a responsabilidade do corretor só se configura em situações específicas, não simplesmente pela intermediação da venda de um imóvel.
O que foi decidido
O relator, ministro Raul Araújo, ressaltou que a função típica do corretor é a de intermediar o negócio imobiliário entre comprador e incorporadora/construtora, facilitando a negociação e prestando informações. Nesse papel, sua obrigação se encerra com o recebimento da comissão, não se estendendo ao cumprimento das obrigações contratuais assumidas pela construtora, como a conclusão da obra ou a entrega das chaves ao comprador.
“Quando o corretor atua apenas como intermediário, não se vincula à conclusão da obra ou à entrega do imóvel, e, portanto, não pode ser responsabilizado por eventual descumprimento contratual da construtora ou incorporadora”, afirmou o ministro.
Exceções: quando o corretor pode ser responsabilizado
O STJ destacou que a responsabilização do corretor não é automática, mas depende de fatos que o vinculam diretamente ao empreendimento imobiliário. São hipóteses excepcionais:
- quando o corretor atua também como incorporador ou construtor;
- quando o corretor integra o mesmo grupo econômico da construtora ou incorporadora;
- quando há confusão ou desvio patrimonial em benefício do corretor.
Nesses casos, além da corretagem, o agente passa a responder por obrigações típicas da atividade de incorporação ou construção, incluindo vícios da obra, atrasos ou outros descumprimentos contratuais.
Impacto jurídico e social
A definição do Tema 1.173 pelo STJ tem impacto direto na segurança jurídica das relações imobiliárias no Brasil. Para consumidores, explica com maior clareza quem efetivamente deve responder pelos prejuízos quando uma construtora não cumpre o pactuado. Para corretores e imobiliárias, traz proteção jurídica ao delimitar que sua responsabilidade se restringe, em regra, às atividades de intermediação e informação.
A tese firmada representa um marco para uniformizar decisões em todo o país e orientar as instâncias inferiores na análise de casos semelhantes, com base no princípio de que o corretor não integra necessariamente a cadeia de fornecimento do produto imóvel.